Долевое строительство: изменения с 2023 года

Планируете приобрести жилье в новостройке через долевое строительство – узнайте, какие изменения вступят в силу с 2023 года и будет ли участие в возведении многоэтажного дома правом на получение в нем квадратных метров.

Долевое строительство или покупка готовой квартиры?

Проще всего приобрести квартиру в ЖК, который уже сдан в эксплуатацию. Так покупатель может увидеть, какую недвижимость ему предлагают со всеми ее плюсами и минусами,  сразу получить полный пакет документов на приобретенные квадратные метры и заселиться в новый дом в кратчайшие сроки.

Несколько иначе обстоит дело при покупке недвижимости на этапе строительства или даже проектирования нового ЖК. Желая сэкономить и приобрести квадратные метры значительно дешевле, чем в готовом доме, любой гражданин РФ может выступить как участник строительства объекта. Регламентирует такие отношения между застройщиком и «покупателем» закон о долевом участии в строительстве, который в 2023 году получит ряд важных изменений.

Спешим успокоить всех, кто переживал, будет ли доступным долевое строительство в 2023 году. Да, возможность приобрести квартиру до того, как дом будет сдан в эксплуатацию, остается, но принимая решение важно знать, с какими нюансами может столкнуться дольщик.

Счета ЭСКРОУ

Такая сделка призвана обезопасить покупателя, так как при подписании трёхсторонней сделки (банк – застройщик – дольщик «покупатель»), четко указывается срок, в который должно быть завершено строительство, а также любые другие условия, при выполнении которых строительная компания получит доступ к средствам, внесенным на счет «покупателем». Если по истечении указанного времени банк не получает документального подтверждения выполнения компанией своей стороны сделки, счет закрывают, а средства возвращают дольщику.

Преимущества системы вполне понятны. Из недостатков стоит отметить только необходимость открытия счета в конкретном банке,  который сотрудничает в застройщиком, а также дополнительные риски, связанные с вероятностью возникновения различного рода проблем у самого банка. Предельная сумма государственной страховки для таких счетов, открытых с целью приобретения недвижимости, 10 млн. рублей.

ТИМ-моделирование

Согласно статистике в начале 2022 года только 1% застройщиков применял ТИП-моделирование в своей работе. Чаще всего это были крупные компании, которые возводили объекты в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных мегаполисах России.

С одной стороны нововведение позволит минимизировать ошибки, получать доступ к любой необходимой документации проекта и оперативно вносить изменения в случае необходимости. Но с другой стороны – для застройщиков внедрение инновационных технологий влечет за собой необходимость повышения квалификации имеющихся сотрудников или привлечение сторонних компаний, что повлечет за собой дополнительные расходы. Как повлияет это нововведение на российский рынок предугадать не сложно. Все финансовые издержки традиционно оплачивает покупатель, а значит квартира, спроектированная в системе ТИМ, обойдется дороже, как обычному покупателю, так и участнику долевого строительства.

Особенности передачи объекта

В частности, продолжают действовать такие нормы, как:

• сроки передачи отдельной квартиры могут быть изменены по соглашению сторон без внесения изменений в проектную декларацию;
• требования по уменьшению стоимости в случае возникновения дополнительных расходов у дольщика на устранение недостатков строительства должны быть удовлетворены в течение 10 дней;
• при нарушении дольщиком сроков внесения платежей, неустойка не начисляется;
• при расчете убытков согласно ФЗ № 214 (ст.10) убытки, нанесенные в этот период, не учитываются;
• в случае расторжения ДДУ ФЗ № 214 (ст.2, 6, 9) проценты не насчитываются;
• все финансовые санкции, которые должны быть применены к застройщику согласно этим пунктам, будут отсрочены на 30.06.23.

При этом, если с июня 2023 года будут опять внесены изменения в нормативные акты, регулирующие долевое строительство, то взыскание с застройщика может быть опять отсрочено.

Недостатки и спорные моменты

Так ранее, если покупатель по ДДУ находил недостатки (новостройка возведена не качественно, или отделка квартиры не соответствует оговоренной изначально), он мог не подписать договор «приема-передачи объекта» с требованием устранить выявленные недостатки, либо выполнить перерасчет стоимости.

Теперь же, учитывая изменения, внесенные в долевое строительство с 2023 года, все недостатки будут разделены на:

• существенные – такие, что должны быть исправлены до подписания договора «приема-передачи»;
• несущественные – которые не являются причиной для отказа подписывать договор и подлежат устранению в срок до 60 дней, но уже после завершения сделки.

В реальной плоскости проблема возникает, если дольщик и застройщик не сходятся в определении существенности недостатков. Тут не обойтись без привлечения официального эксперта, но инициировать его привлечение может только компания-застройщик. Как быть, если застройщик уклоняется, новы документ не разъясняет.

При этом обращение «покупателя» в суд возможно только после того, как будут исправлены все недостатки, что по сути лишает его права на исправление недостатков и дальнейшего получения компенсации. Также непонятным остается вопрос расчета неустойки. Старые нормы, прописанные в законе защиты прав потребителей, более не распространяются на ДДУ, а в официальных документах не предусмотрено иной пени, кроме как ежедневное взывание 1/150 ставки ЦБ РФ за просрочку установленных сроков сдачи объекта.

Односторонняя передача

При этом стоит учесть, что с 2023 года уведомления могут приходить только на электронную почту. Ольше застройщик не обязан тратиться на заказные письма в случае переноса сроков или возникновения спорных моментов.

Полный список нововведений

Также предлагаем скачать полный список антикризисных нововведений, которые коснутся строительной отрасли во II половине 2022 и 2023 году.

Возможные проблемы

Сложнее всего будет тем, кто уже «приобрел» недвижимость по ДДУ и находится в процессе выяснения отношений с недобросовестными застройщиками, ведь изменения, внесенные в долевое строительство, ничего не говорят о том, как быть с 1 июля 2023 года тем, кто уже успел отправить претензию с требованием возместить недостатки или подать иск «о нарушении прав потребителя».

С одной стороны – есть норма, гласящая, что федеральный закон не имеет обратной силы. Но с другой стороны, речь идет про внесение изменений через постановление правительства, и это вызывает еще больше вопросов, так как этот законодательный акт имеет совершенно иную юридическую силу в сравнении с ФЗ.

Читайте также:

• Переселение из аварийного жилья после 2023 года
• Расширение Москвы: новые границы и карта на 2023 год
• План сноса пятиэтажек в Москве в 2022-2023 году